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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1718篇原创
图片来源|AI自动生成
金九已过，房地产似乎仍在缓慢企稳中。
此前中指院数据显示，2025年1—9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点，9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9%。
具体到各阵营，2025年1—9月TOP10房企销售额均值为1280.9亿元，较上年下降11.2%；TOP11-30房企销售额均值为319.8亿元，较上年下降14.9%；TOP31-50房企销售均值为156.5亿元，较上年下降9.8%；TOP51-100房企销售额均值为74.6亿元，同比下降12.9%。
作为我国楼市的近半壁江山，TOP10房企的变幅很具代表性，而这10位大佬的生存状况，可谓是冰火两重天。如下图，根据蜜妹统计，销售总额同比整体下滑，但内部分化空前剧烈。
从数据看，中国金茂、建发房产、越秀地产三家实现正增长，其中金茂以27.26%的增幅领跑；而万科地产则以-44.43%的跌幅“断崖式”下滑。
其余6家房企也出现不同程度负增长，保利发展、中海地产、华润置地等昔日“稳健派”亦未能幸免，跌幅均超10%。
其中跑输TOP10房企平均11.2%跌幅大盘的有3家，除了前面提到的万科还有两家分别是中海地产-14.24%、保利发展-16.69%。
前9月，中海以1705亿元销售额、-14.24%的跌幅位列变幅榜第八位，昔日“利润王”面临规模萎缩。在蜜妹看来，中海的跌幅是“拿地策略失效+高端需求萎缩+供应断层”的结果。
不过9月单月，中海地产销售额环比应该是上升的，因为前8月该司跌幅更大为-16.5%。增长动力一是融资成本优势，为“金九”推盘提供资金支持；再就是核心城市布局，北京、广州等项目9月单月去化较为理想。
体量一哥保利发展跌幅更大， 前9月销售额同比-16.69%，TOP10房企里跌幅仅次于万科。看来体量越大，受到整体市场环境影响更深远。保利在多元化布局上较广，包括住宅、商业和养老地产，但2025年这些业务均面临挑战。
不过和中海一样，保利9月单月销售额环比也是上升的。从前8月到前9月增加了205亿元，同比变幅从-17.93%改善至-16.69%。
最后值得一提的是华润置地。这是除了万科以外，唯一一家前9月销售额跌幅扩大的TOP10房企：同比变幅从-8.30%恶化至-10.39%。
华润作为大型央企，通常在商业地产和住宅领域均衡发展，但2025年其商业项目受消费疲软影响较大。住宅方面，华润在重点城市的土地储备较充足，但2025年推盘节奏可能偏慢，导致销售不及预期。
综合来看，2025年前三季度的TOP10房企销售变幅数据告诉我们，房地产行业正在从集体狂欢走向个体觉醒。
政策可以托底，但无法再造繁荣；市场会有波动，但不会再普降甘霖。能力取代运气，品质胜过规模，将成为新时期的主旋律。
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